Desalojo exprés: qué cambia para inquilinos y propietarios
El Senado dio media sanción al proyecto de desalojo exprés que modifica las reglas para recuperar inmuebles urbanos y rurales en Argentina. La iniciativa establece procedimientos judiciales más rápidos, amplía quiénes pueden iniciar acciones de restitución y fija nuevas condiciones para propietarios e inquilinos. El texto deberá ser tratado ahora por la Cámara de Diputados para definir si se convierte en ley.
La propuesta busca reducir los tiempos de los procesos de desalojo mediante un trámite judicial más breve y establece cambios en las notificaciones, la devolución de llaves, las ocupaciones precarias y la protección de personas en situación de vulnerabilidad.
El proyecto crea un procedimiento más rápido para desalojos
Uno de los principales cambios impulsados por la iniciativa es que las acciones de desalojo deberán tramitarse mediante un juicio sumarísimo, un mecanismo judicial más acelerado que el procedimiento tradicional.
Además, el proyecto amplía la legitimación para reclamar la restitución de un inmueble. Hasta ahora, la posibilidad de iniciar una demanda estaba vinculada principalmente al propietario o titular del derecho sobre la propiedad. Con la nueva propuesta, también podrían hacerlo quienes acrediten un derecho o interés legítimo afectado por una ocupación considerada indebida.
La modificación apunta a incluir situaciones donde una persona, aunque no sea propietaria directa, pueda demostrar que la ocupación afecta una relación jurídica reconocida.
Cambios para desalojos por falta de pago de alquiler
En los contratos de vivienda, el proyecto incorpora una instancia previa obligatoria antes de iniciar un desalojo por falta de pago.
El propietario deberá enviar una intimación formal al inquilino para que regularice la deuda y otorgar un plazo mínimo de 10 días corridos desde la recepción de la comunicación. La notificación deberá indicar también el lugar donde debe efectuarse el pago.
El aviso podrá enviarse al domicilio informado en el contrato, tanto físico como electrónico. La comunicación será considerada válida incluso si el inquilino rechaza recibirla o si existen obstáculos atribuibles a su propia conducta.
Una vez vencido el plazo o finalizado el contrato, el propietario podrá iniciar la acción judicial mediante el procedimiento más breve disponible.
La devolución de llaves tendrá nuevas reglas
Otro punto incorporado por el proyecto es la regulación de la entrega del inmueble cuando el inquilino decide finalizar la ocupación.
El propietario no podrá negarse a recibir las llaves ni condicionar su aceptación. Si rechaza recibirlas o no responde al pedido, el inquilino podrá recurrir a una consignación judicial.
Según la iniciativa, una vez realizada la notificación correspondiente y cumplidos los requisitos legales, dejarían de generarse alquileres y obligaciones accesorias desde ese momento.
La medida busca resolver uno de los conflictos frecuentes en los contratos de locación: la continuidad del cobro de alquileres cuando existe voluntad del inquilino de devolver la propiedad.
El juez podría ordenar la entrega inmediata del inmueble
El proyecto incorpora la posibilidad de una restitución inmediata del inmueble en casos de ocupaciones precarias o intrusiones, siempre que el juez considere que el derecho del reclamante resulta verosímil.
La medida requerirá determinadas garantías y quedará sujeta a la evaluación judicial de cada caso.
Además, se establece que ante denuncias por deterioro, uso abusivo, obras perjudiciales o cambios indebidos en el destino de la propiedad, el juez podrá ordenar un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas.
Durante esa instancia, deberán identificarse los ocupantes y dejar constancia de los datos relevados con intervención de los organismos correspondientes.
Protección especial para personas vulnerables
La iniciativa también establece reglas específicas cuando en el inmueble haya menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo.
En esos casos deberá intervenir el Ministerio Público Tutelar junto con organismos de protección. El juez podrá disponer un plazo de hasta 10 días para gestionar una alternativa habitacional transitoria antes de ejecutar el desalojo.
La propuesta busca incorporar una instancia de evaluación social en aquellos casos donde la restitución del inmueble pueda afectar a personas consideradas especialmente vulnerables.
Nuevas facultades para notificaciones y ejecución judicial
El proyecto modifica el sistema de notificación de las demandas. Si no existe un domicilio especial declarado, la comunicación podrá realizarse en el inmueble objeto del desalojo o mediante domicilio electrónico.
Los notificadores tendrán facultades para identificar el inmueble, registrar información sobre los ocupantes y solicitar asistencia de la fuerza pública cuando sea necesario.
Además, la sentencia podrá alcanzar a todos los ocupantes del lugar, incluso si algunos no fueron individualizados inicialmente durante el proceso.
Multas por ocultar información relevante
La iniciativa incorpora sanciones para quienes oculten datos importantes durante el procedimiento judicial.
En determinados casos, si se comprueba que una de las partes ocultó información relevante para obtener un desalojo, podrá aplicarse una multa de hasta diez veces el último alquiler, destinada a la contraparte.
También se prevé la posibilidad de solicitar la desocupación inmediata en casos vinculados con falta de pago o vencimiento del contrato, siempre bajo las condiciones establecidas en la norma.
El proyecto ahora será analizado por Diputados
Con la media sanción del Senado, la iniciativa continuará su recorrido legislativo en la Cámara de Diputados. Allí se definirá si los cambios propuestos para los procesos de desalojo reciben aprobación definitiva.
Hasta que finalice ese tratamiento parlamentario, las reglas vigentes para desalojos continuarán aplicándose bajo el marco actual.
